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2019/09/11

地価・路線価の上昇

 相変わらず京都は真夏のような暑さが続いていますが、いつまで続くのでしょうか。

 さて、今年は相続法の改正がありましたので、その変更点を中心に見てきましたが、今日は一番相続時に財産として対象となる不動産についてみていきます。

 相続時に不動産の算定基準となるのは購入時の価格ではなく、地価や路線価です。
 毎年、7月1日に路線価が国税庁から発表されますが、2018年の0.7%プラスからさらに拡大し、1.3%プラスとなりました。統計が残っている1992年以降、初の4年連続での上昇です。中でも、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県は6年連続の上昇が続いています。
 関西圏でも、大阪府が1.7%プラス、中京圏では愛知県が2.2%プラスと過去5年間で最大の上昇幅です。
 この路線価上昇により、さらに相続税の課税負担が増しているといえます。

 例えば、自宅の敷地150㎡、築25年、延べ床面積90㎡の木造建物と預貯金3000万円を子供1人が相続した場合、ある路線価を例に見ると、2015年は1㎡あたり21万5000円だったのが2019年には26万円まで上昇したことによって、課税額が約374万円から500万円へ126万円も増税されてしまいます。

 
 ただ、路線価が上昇しているといっても、あくまでも全国的にみた平均にすぎません。実際には、6年連続で上昇している首都圏のなかでも、利便性で劣る郊外路線価は逆に下落しているところも多くあります。都市部の高騰エリアが全体を引き上げているにすぎず、二極分化が起きている状況です。

 
 そして、路線価が下がっているエリアの相続のほうが、上昇しているエリアよりも事態は深刻ともいえます。
 例えば、Aさんの父親がバブル時代に北関東のある場所に別荘を購入していたとします。父親が亡くなり、その別荘もAさんが相続しました。
 Aさんは使用する予定もなかったため、売却しようと考えましたが、この物件は売却しようにも無料どころか登記費用を負担するという条件をつけても、買手は現れませんでした。しかし、相続財産としては、広大な敷地に加え、老朽化した建物にも評価が残るため、時価とは大きく乖離する数百万円という評価額がついてしまいました。

 なぜ、このような現象がおきてしまうかというと、建物の評価は木造などの構造と築年数で決まりますが、どれだけ古くなったとしても建物が残っている限り価値がゼロになるということはなく、新築時の評価額の20%で底打ちしてしますからです。
 このようなケースも実際は増えており、相続放棄の検討も必要なのかもしれません。

 
 今後、少子高齢化と人口減少で不動産が余ることは明白です。時価と相続評価額の乖離は節税目的で注目されていましたが、想定以上の課税額のために現金が必要となって、不動産を売却して現金に換えなければならないというケースも増えてくるかと思います。

 路線価はその年によって変動がありますが、相続するであろう不動産が、現在相続税評価額ではどうなっているのか、確認しておいたほうがいいでしょう。国税庁の路線価図で誰でも閲覧できるようになっています。

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